Quand on parle de conciergerie en location courte durée, on lit partout “entre 20 et 30 % de commission”. Mais d’où viennent ces pourcentages, que couvrent-ils exactement, et qu’est-ce qui reste en supplément (ménage, linge, plateforme, TVA…) ? Voici le guide de référence MajordHome.io — sourcé sur les textes officiels français — pour comparer sereinement et négocier au juste prix.
1) D’où vient la fourchette 20–30 % ?
En France, le modèle le plus répandu est une commission sur le chiffre d’affaires locatif encaissé (hors taxe de séjour), généralement 20 à 30 % selon le niveau de service (standard vs “full service”), la localisation, la saisonnalité et la complexité du bien (capacité, haute exigence d’accueil, piscine/jardin, etc.). On trouve cette plage dans de nombreux comparatifs du secteur et retours d’expérience professionnels (les variations s’expliquent par l’étendue des prestations incluses et la qualité attendue). Nevatony+1
💡 À retenir : plus la conciergerie prend en charge d’étapes à forte valeur (optimisation de revenus, opération 7j/7, maintenance proactive, conformité), plus on s’approche de 25–30 %.
2) Ce que comprend habituellement la commission (et ce qui est souvent en plus) Inclus dans 20–30 % (selon offre “full service”)
- Création & optimisation des annonces (shooting conseillé, textes, traduction, critères, classement) + pilotage multi-plateformes.
- Revenue management (tarification dynamique, minimum stay, stratégie haute/basse saison, évènements locaux) pour maximiser ADR et taux d’occupation.
- Gestion de la demande : réponses rapides, présélection voyageurs, gestion des cautions/assurances selon plateforme.
- Orchestration séjours : check-in/out (physique ou autonome), coordination du ménage, du linge et des petites fournitures.
- Assistance voyageurs 7j/7 (petits incidents, SAV séjour).
- Reporting propriétaire : états des réservations, factures, suivis.
- Veille réglementaire de base : rappel des formalités (déclaration meublé de tourisme, taxe de séjour, n° d’enregistrement si exigé localement). Service Public+1
Fréquemment facturé à part
- Ménage de départ & linge : le plus souvent facturé au voyageur (recette “hors CA” pour vous) et payé en coût au prestataire. La conciergerie garde parfois une marge d’orchestration pour pilotage qualité et aléas.
- Frais de plateforme (Airbnb/Booking, etc.) : non inclus dans la commission de la conciergerie ; ils s’imputent sur le brut des réservations.
- Maintenance au-delà des petites interventions (ampoules, piles), travaux, jardins/piscine, consommables premium, sinistres.
- Services premium : accueil VIP, bagagerie, VTC, expériences, shooting pro, home staging. jana-concierge.com
3) Les postes réglementaires à connaître (pour comparer des offres sérieuses)
Les points ci-dessous proviennent des sites officiels (Service-Public, Économie/Entreprises, BOFiP).
- Déclaration en mairie du meublé de tourisme (résidence principale ou secondaire selon cas). Amende possible en cas d’oubli. Certaines communes imposent numéro d’enregistrement et autorisation de changement d’usage. Service Public+1
- Taxe de séjour : due par personne et par nuit, barème fixé par la commune/EPCI (différent selon classement). La conciergerie/plateforme peut aider à collecter et reverser. Institut National de la Consommation+3Service Public+3Entreprendre Service Public+3
- DPE et meublés de tourisme – nouvelles règles : pour certains logements soumis à autorisation, exigences de classes énergétiques progressives depuis 21/11/2024 et à horizon 2034. Service Public
- TVA & para-hôtellerie :
- La location meublée est en principe exonérée de TVA, sauf si vous fournissez au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières (accueil, ménage régulier, linge, petit-déjeuner) — avec des précisions doctrinales actualisées au 26/03/2025 (BOFiP).
- La franchise en base de TVA reste possible sous 85 000 € de CA (seuil 2025), avec règles de tolérance. Des projets d’abaissement ont été évoqués puis suspendus jusqu’à fin 2025. Vérifiez chaque année. Le Monde.fr+4BOFiP+4BOFiP+4
- Carte professionnelle “G” (loi Hoguet) : si la conciergerie exerce la gestion locative sous mandat (encaissement des loyers au nom du propriétaire, signature d’actes, etc.), elle doit être titulaire de la carte “G” (CCI), assortie d’assurance RC pro et, le cas échéant, garantie financière. C’est un gage de conformité et de sérieux contractuel. Entreprendre Service Public+2Ministère de l’Économie+2
4) La formule de calcul simple pour comparer des devis
Soit :
- ADR (prix moyen/nuit), Occ (taux d’occupation), N = nuits dispo/an (souvent 365),
- Fplateforme %, Conciergerie %,
- Ménage_voyageur (prix facturé aux voyageurs par séjour), Séjours/an,
- Coûts_ménage (prestataire), Coûts_variables_par_séjour (linge/consommables),
- Charges fixes annuelles (CFE, assurances, abonnements, énergie, TF/TH…).
Revenus bruts (GBV) = ADR × (Occ × N)
Frais plateforme = GBV × Fplateforme%
Commission conciergerie = GBV × Conciergerie%
Marge ménage = (Ménage_voyageur − Coûts_ménage − Coûts_variables_par_séjour) × Séjours/an
Résultat net avant impôt = GBV − Frais plateforme − Commission conciergerie + Marge ménage − Charges fixes
⚠️ Taxe de séjour : collectée auprès des voyageurs et reversée à la collectivité — ce n’est pas un revenu. Service Public
5) Exemple chiffré (studio centre-ville)
- ADR 78 €, Occ 65 % → GBV ~ 18 530 €
- Plateforme 3 % → 556 €
- Conciergerie 25 % → 4 633 €
- 120 séjours/an ; ménage facturé voyageur 35 € ; coût prestataire 28 € ; linge+consommables 10 € → marge ménage ≈ −360 € (car 35 − 28 − 10 = −3 €/séjour → −360 €/an)
- Charges fixes (CFE 250 + PNO 120 + internet 360 + énergie 900 + impôts locaux 600 + divers 200) → 2 430 €
Résultat net avant impôt ≈ 18 530 − 556 − 4 633 − 360 − 2 430 = 10 551 €
(Les paramètres varient selon votre commune, votre contrat et la qualité des prestataires.)
6) Comment lire un devis de conciergerie (check-list)
- Commission : % sur quel assiette exactement (nuitées seules ? nuitées + options ?)
- Inclusions réelles (7j/7, check-in physique, optimisation prix, reporting, gestion litiges).
- Ménage & linge : qui facture le voyageur ? marge d’orchestration ? grille des coûts selon surface ?
- Maintenance : seuil d’intervention gratuite, délais, réseau d’artisans, devis/validation.
- Conformité : carte G si mandat de gestion, RC Pro, garantie financière si encaissement, procédure RGPD. Entreprendre Service Public+1
- Taxe de séjour : qui collecte / déclare / reverse (vous, la conciergerie, la plateforme) ? Entreprendre Service Public
- Clauses de sortie : durée, préavis, propriété de l’annonce/photos, transfert de calendrier.
7) Quel niveau de prix choisir pour maximiser votre rentabilité ?
- 20–22 % : offres “light” (moins d’accueil physique, options à la carte). Demande de suivi propriétaire plus actif.
- 23–26 % : équilibre coût/valeur le plus fréquent — suffisamment de moyens pour de vrais gains d’occupation et d’ADR.
- 27–30 % : full service premium (exigence 5★, concierges dédiés, SLA courts, sur-qualité ménage/linge, check-in humain, services haut de gamme).
La bonne question n’est pas “combien ça coûte ?”, mais “combien ça rapporte net vs un % plus bas mais moins performant en revenus et avis”.
8) Spécificités fiscales & administratives à ne pas oublier
- Déclaration meublé de tourisme (mairie) et formalités selon résidence principale/secondaire. Service Public+1
- Taxe de séjour : vérifier le barème 2025 de votre commune (réel ou forfait). Entreprendre Service Public+1
- TVA : cas para-hôtelier si ≥ 3 prestations ; possibilité franchise en base sous 85 000 € (vérifier l’actualité chaque année). BOFiP+1
- Conciergerie sous mandat : exiger carte G (CCI), RC Pro, garantie financière si encaissement tiers. Entreprendre Service Public+1
9) Modèle de clause tarifaire (à adapter à votre contrat)
Commission de gestion : XX % du montant TTC des nuitées effectivement encaissé (hors taxe de séjour et hors frais de plateforme).
Frais répercutés au voyageur : ménage/linge selon grille jointe.
Prestations incluses : détailler exhaustivement (channels, pricing, 7j/7, coordination, reporting).
Prestations optionnelles : maintenance au-delà de X €, accueil VIP, shooting, etc.
10) En bref — le “bon prix” est celui qui protège votre rentabilité
- Visez une conciergerie qui prouve son impact ADR × Occupation (reporting, benchmarks) et sa conformité (carte G le cas échéant). Entreprendre Service Public
- Comparez à périmètre de services égal et assiette commune (sinon les % ne veulent rien dire).
- Intégrez les postes officiels (déclaration, taxe de séjour, TVA/para-hôtellerie) pour éviter de “perdre” 2–3 points en fin d’année. Service Public+2Service Public+2
Sources officielles clés
- Service-Public : Déclarer un meublé de tourisme ; Taxe de séjour ; Résidence principale/secondaire ; Actus règles 2025. Service Public+3Service Public+3Service Public+3
- Entreprendre.Service-Public : Barème 2025 taxe de séjour ; franchise en base de TVA. Entreprendre Service Public+1
- BOFiP (26/03/2025) : précisions para-hôtellerie (TVA). BOFiP+1
- DGCCRF / CCI : Carte pro & exigences (carte G pour gestion). Ministère de l’Économie+1
Si vous voulez, je vous fournis la grille de comparaison MajordHome.io (commission vs périmètre, coûts ménage/linge, impact RevPAR) et un simulateur Excel prêt à l’emploi pour tester 20, 25 ou 30 % dans votre commune (avec taxe de séjour locale et scénarios TVA para-hôtelier).
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